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你所不知的郎园,野心远不止于国贸CBD | 城市更新

http://dailynews.sina.com   2018年12月06日 08:46   凤凰网

原标题:你所不知的郎园,野心远不止于国贸CBD | 城市更新

作者/白水

铅笔正在满世界找跨界设计师。她是首创郎园的品牌负责人,想要在位于北京东坝的郎园Station项目中打造一个设计师聚落,以尝试将这座纺织仓库进行互动设计的更多可能性。

郎园Station是首创郎园今年继石景山郎园park之后,实现品牌及运营管理输出的第二个项目。

这得益于首个文创园区郎园vintage的成功。经过8年时间的运营,郎园vintage的文化活动开始渗透到周边人群的日常生活中,成为一定程度上的区域文化中心;商业层面,作为主要收益的租金已超过周边5A级写字楼的水平。

往前追溯,郎园vintage是一个偶然性的项目。囿于该地块的特殊性、地产开发的种种规则,首创置业决定自持并尝试将其发展为文创园区。2017年,北京市委书记蔡奇视察郎园vintage,来自政府层面的肯定让其被视为文创标杆,首创置业也开始向文创产业板块发展。

这带有颇为浓重的政治使命。事实上,这也是正处于旧厂房改造时期北京的基本面,建国后定义为工业城市的北京,目前有将近2500万平米的老旧厂房“遗产”在北京产业结构调整和疏解非首都功能推进的当下,盘活这些空间成为城市建设的一项工作。

更大意义上,在北京建筑记忆不断受到破坏的既定事实下,老旧厂房的改造意味着一段城市历史的保留。此外,其所代表的城市更新也见证了产业的迭代,其从侧面记录着一座城市的发展。

今年4月份,北京市发布指导意见,鼓励社会资本参与老旧厂房的升级改造。铅笔表示,北京的老厂房改造已经来到了政策、资本等均契合的时间窗口,而首创郎园或许有一定的行业意义。

郎园vintage为何成功?

虞社很早就成为了部分北京文艺片迷的固定“电影院”,区别于院线电影,这里会经常组织一些文艺片导演的专题放映。

11月18日,第七届中国独立动画电影论坛在虞社内落幕。这仅仅只是虞社一年数百场文艺活动中的很小组成部分,正是这些活动,让这个紧挨北京电视台,正面对着万达广场的文创园区郎园vintage开始成为CBD建筑森林中那个独特的存在。

商业层面,作为文创艺术园区,这里有穷游网、罗辑思维、得到、果壳网等明星互联网企业,也不乏凤凰网、腾讯影业、CCTV北京记者站、京视传媒等各自分属行业内的明星公司。郎园的租金并不低于周边写字楼,“我们现在的平均租金是12块每平,比周边不少5A级写字楼都高”,铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅(ID:hetunwenlv)。

“在CBD盖一座三百多米的大高楼,把它卖了能挣多少钱”,首创置业总裁钟北辰在一场行业峰会上表示到。将时间点前置,郎园vintage实则是一次“无心插柳”的尝试。

郎园vintage的前身为北京万东医疗器械厂,2009年房地产国企首创置业负责对这片老厂房的重新开发,但由于市政规划、项目地块、与周边社区级单位的关系等等原因,首创置业放弃了盖高楼的想法,而是尝试着能否将其作为文创园区经营起来。

2014年首创置业内部进行业务调整,将运营和开发拆分开来。赵春燕作为文创园区运营业务的实际负责人,开始重新思考郎园的运营模式,“既然是做运营,就想着能否为集团探索出一条轻资产的业务线”。

一切都在摸索当中。例如,郎园vintage2号楼的改造经由美国一家建筑事务所设计,做了很多外立面的美化,成本增高的同时也让老厂房失去了原先的味道。如何平衡改造成本、园区风貌和后续物业租金的回报,是摆在运营团队面前的问题。

彼时陈可辛工作室的入驻为运营带来了启发,“他们特意将外边墙皮扒掉漏出很斑驳的红墙,装修出来特别酷,成本又低”,于是郎园运营团队转换思路,将大部分预算花在了“基础设施”建设层面。

更重要的是,这样做保留了原工业园区的遗址样貌。铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅(ID:hetunwenlv),在最开始投入的数千万费用中,有三分之二放在了电力、燃气、网络通讯等基础设施的改造上。

运营上也经过了一轮调整。此前郎园vintage更多的工作放在了内部入驻公司的互动交流上,从2015年开始,团队想要将其打造为区域文化中心,“仅仅把它作为写字楼来用就太亏了”。

郎园虞社进行的文化活动

承载这一目标的主要是两大空间:虞社演艺空间以及兰境艺术中心。内容属性上,虞社偏向于电影、演出、音乐以及“大师”讲座等活动,而兰境艺术中心更偏艺术性的活动,例如每年的新媒体艺术展即在空间风格简明的兰境举行。

铅笔告诉我们,郎园vintage并不想做某个单一的文化品类“据点”,“我们有电影、音乐、戏曲、文学、诗歌,甚至摇滚,特别多的线”。据统计,每年郎园vintage举办的大小活动约400场次。

特别需要注意的是,虞社等空间是郎园的自持物业,基于此郎园vintage才有更高的自由度展开各种各样的活动。手握物业,这也是郎园区别于全国大多数文创园区的最大特点。

“我们在这个园区自持了10%的面积”,铅笔算过一笔账, 如果将这些物业空间租售出去,收入也非常可观。但结果则是,让渡一部分商业空间做文化内容,“反而使得整个园区的价值得到了提升”。

物业租金体现了这一变化。郎园vintage2010年刚开园时,周边租金6块时,郎园5块多,2014年实现了反超,一直持续到现在,郎园已经超过了CBD区域平均10块的租金水平。

何以支撑高租金?铅笔表示到,一是CBD区域唯一低密度的工作空间,“文化类企业喜欢这样自由创意的空间”,另外她将其归功于运营,这是一个有温度的园区,导致了租金溢价。

郎园还在扩张其边界。虞社、良阅书房和人民智造都是郎园孵化的自有品牌,“人民智造是我们的一个联合办公空间”,这或许代表着未来郎园更丰富的产品输出和其商业前景。

“郎园”品牌全国输出

相对于南方城市群自由度更高地协调社会机构参与到城市更新项目中,北京所代表的政治性,让城市更新“进程”的发生具有某种自上而下的性质。

2017年,北京市委书记蔡奇视察郎园vintage项目,过程中蔡奇指示,首创作为市属国企,要拓展文创发展领域,积极参与文化中心建设。

“这等于有了一个政治任务”。来自政府的设计成为郎园质变的关键点,自此,郎园开始了公司品牌化策略,围绕首创集团的产业资源和首创置业25年28城的业务深耕,首创郎园的全国化战略也随即开启。

彼时,郎园已经被石景山投促局引进,负责原博古艺苑工艺品市场和北方旧货市场的改造提升工作,新的园区命名为郎园park。2018年3年,郎园Station落地,成为首创郎园品牌输出的第二个重要项目。

郎园Station前身为北京纺织仓库,始建于上世纪60年代,曾长期担负着北京纺织工业原材料的供应与仓储,这种计划经济时代的产物跟不上新世纪形式,在郎园运营团队接触之前,半闲置状态已有多年。

北京纺织仓库目前的产权所属方为江苏汉唐国际贸易集团有限公司。铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅(ID:hetunwenlv),汉唐早在2016年就开始酝酿北京纺织仓库的改造计划,前后三次考察了郎园Vintage项目,后在全国多个运营团队中选择了“首创郎园”。

“他们并不需要一个二房东”,郎园深度的运营能力是汉唐认可的关键点。

郎园Station的文化层面定位是国际文化交流社区。这首先是由其区位决定的,纺织仓库位于朝阳区半截塔路53号,距离798艺术区仅两公里,同时处于第三、第四使馆区之间。相对国际化的“客群”结构致使郎园Station一定会往国际化打造。

这是一个更大的挑战。在运营团队的计划中,郎园Station将是多种业态聚落的综合体,艺术中心、展览馆、剧院、图书馆、健身馆、滨河体育公园等将汇集一起。面积上,郎园Station是vintage项目的三倍左右,由30多座老仓库群组成。

今年6月份,郎园运营团队为纺织仓库内的一座老火车站进行了国际招标, “(中标方案)特别关注到人在里面的流动性”,这是“Station”名称的来源,铅笔表示这将会是纺织仓库的标志性空间。

最近,铅笔和她的团队一直在思考的是设计师聚落如何成为项目的创新源头。为此郎园Station正在邀请有艺术想法的跨界设计师或者梦想家“落地”,“共同探索未来城市生活的多样可能”。

郎园此前的运营“打法”也将延续在新项目中。其自有品牌将直接复用到这个项目中,此外铅笔表示,运营团队在Station项目中的自持物业面积会高于vintage的10%,“我们会做一个将近1万平米的文化中心”。

郎园station业态规划布局图

郎园是这轮北京旧厂房改造项目中的典型案例,如果说其“扩张”来源于政治任务,那么在郎园本身的发展中,其过程就一直是同政策互相撕扯并推动行业进步的。

很长一段时间里,内地城市建设依据于开发体系,“(针对开发的)法规是非常健全的,但城市更新方面的配套政策依然缺失”,这造成了很多后续问题,例如旧厂房工业用地之上的公司、机构办理各种执照就很难,这是老厂房改造文创园的运营者遇到的普遍问题。

现实中,这形成了指向上支持文创园区发展,但又在制度层面造就了很多掣肘之处。

过去几年内,郎园在专家、行业会议等场合试图推进旧厂房改造文化空间政策的落实,首创郎园总经理赵春燕同时也是朝阳区政协委员,就此问题进行了提案。

2017年12月31日,北京市人民政府办公厅印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》的通知。对利用老旧厂房发展文化空间做了明确的政策指导,随后人民日报也发文,希望指导意见能够继续深入落地,“打通政策最后一公里”。

这成为这一轮北京旧厂房改造的政策节点,“建设全国文化中心,这个是势不可当的,相信所有的困难都是暂时的,一定会有解决办法”,铅笔说。

旧厂房改造与城市复兴

以旧厂房改造为代表的这轮城市更新,事实上是由几方共同参与的,城市发展、政府设计和房地产商精细化运营所共同推进的。

城市开发已经进入到了“存量时代”,这要求房产商做更精细化的运营,“城市运营是一件大事,房地产商还能再干二十年,但是城市更新和运营是一个永恒的话题”。

钟北辰表示,首创置业已经不再叫自己为开发商了,“我们叫房产商”房产开发依然是这家公司主业,但他们也将精力放在了城市更新项目中。首创目前拿到的老园区项目已经达到了19个,“争取在2022年能够达到100万平米的文创项目”。

在广渠门,首创置业拿下了三露厂项目,就是原大宝日化的厂房。钟北辰表示,非遗传承,设计创新,技术研发,销售体验以及自身孵化企业将是这个园区的主要业态。其预计将在2019年5、6月份开园。

北京市推进旧厂房改造的时间并不晚。2001年开始艺术家群体聚集到798厂,这便形成了后来的798艺术区,这成为最早的旧厂房改造示范田。新一轮的旧厂房改造则于近几年兴起,2018年4月份,北京市正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,鼓励社会资本参与老旧厂房的升级改造。

调研数据显示,北京市腾退老旧工业厂房242处,总占地面积共计2517.8万平方米,其中七成处于待开发状态。并指出随着疏解非首都功能相关工作持续推进,老旧厂房资源还将进一步腾退释放。

一直以来,北京都被视作为一座失去建筑哲学的城市。以四合院为代表的老北京受到粗放现代化发展的吞噬,城市规划由于求大等原因而失去了建筑美感,北京的城市老记忆早已不完整。

今年9月份,铅笔组织了一场“寻根之旅”,在线寻找到了四百多位曾经在万东医疗器械厂工作过的老职工,邀请他们回家看看,“这些人一辈子在这个地方工作,对这里的情节是我们这代人所不能想象的”。

城市更新是一定程度上的挽救。铅笔对娱乐资本论矩阵号河豚文旅(ID:hetunwenlv)表示,已经有越来越多的资本开市进入到旧厂房改造以及更大范围内的城市更新中,这意味着,北京工业时代的历史或许将在这轮更新中得到保留。

除去保留历史的情怀,事实上旧厂房的园区改造面临着商业盈利的困难。“如果把那个地方拆掉,建成高楼大厦的收益是不是更高”,北京大学文化产业研究院副院长、北京大学教授陈少峰接受河豚文旅采访时表示。

陈少峰表示,目前市面上大多数竟由旧厂房改造的园区项目依然是房地产项目的运营思路,也就是通过物业出租来获取并不高效益。“未来园区持有方应该通过投资入园的企业,来真正获取文化产业收入”,陈少峰表示。

陈少峰将园区发展定义为四个历史阶段,第一阶段是物业持有方只是将园区作美化吸引公司入驻,第二阶段加上创业孵化,再往后是贾入园投资,“我认为4.0的版本是将前三个阶段都含括进来”,已经有园区在往这个方向发展。

旧厂房改造在内地发展至今已有了20余年时间,伴随着体验经济的发展,以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式也成为代表模式。例如,郎园station在一定范畴内就是在走综合性体验园区,而非单一的办公等场域。

新首钢地区也是这种规划模式,据悉其整体空间结构为“一轴、两带、五区”,是集生态、景观休闲、国际交流、冬奥运动等位一体的综合空间。在未来,这可能是北京西部最大的生态空间。

首钢规划的滑雪大跳台中心

或许未来,北京这座建国后的工业城市,其旧厂房改造后的园区将成为版图式的存在,更大意义上,其所构建的园区文创生活也是某种城市文化复兴。

清华大学建筑学院副教授刘伯英说:“城市复兴是通过对一些老区和工业遗产进行保护和更新,使原来板结的城市、僵死的城市重获新生,城市复兴是一场城市的社会运动”。

考验北京这轮城市“社会运动”的帷幕拉开速度越来越快了。

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