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你所不知的郎園,野心遠不止於國貿CBD | 城市更新

http://dailynews.sina.com   2018年12月06日 08:46   鳳凰網

原標題:你所不知的郎園,野心遠不止於國貿CBD | 城市更新

作者/白水

鉛筆正在滿世界找跨界設計師。她是首創郎園的品牌負責人,想要在位於北京東壩的郎園Station項目中打造一個設計師聚落,以嘗試將這座紡織倉庫進行互動設計的更多可能性。

郎園Station是首創郎園今年繼石景山郎園park之後,實現品牌及運營管理輸出的第二個項目。

這得益於首個文創園區郎園vintage的成功。經過8年時間的運營,郎園vintage的文化活動開始滲透到周邊人羣的日常生活中,成爲一定程度上的區域文化中心;商業層面,作爲主要收益的租金已超過周邊5A級寫字樓的水平。

往前追溯,郎園vintage是一個偶然性的項目。囿於該地塊的特殊性、地產開發的種種規則,首創置業決定自持並嘗試將其發展爲文創園區。2017年,北京市委書記蔡奇視察郎園vintage,來自政府層面的肯定讓其被視爲文創標杆,首創置業也開始向文創產業板塊發展。

這帶有頗爲濃重的政治使命。事實上,這也是正處於舊廠房改造時期北京的基本面,建國後定義爲工業城市的北京,目前有將近2500萬平米的老舊廠房“遺產”在北京產業結構調整和疏解非首都功能推進的當下,盤活這些空間成爲城市建設的一項工作。

更大意義上,在北京建築記憶不斷受到破壞的既定事實下,老舊廠房的改造意味着一段城市歷史的保留。此外,其所代表的城市更新也見證了產業的迭代,其從側面記錄着一座城市的發展。

今年4月份,北京市發佈指導意見,鼓勵社會資本參與老舊廠房的升級改造。鉛筆表示,北京的老廠房改造已經來到了政策、資本等均契合的時間窗口,而首創郎園或許有一定的行業意義。

郎園vintage爲何成功?

虞社很早就成爲了部分北京文藝片迷的固定“電影院”,區別於院線電影,這裏會經常組織一些文藝片導演的專題放映。

11月18日,第七屆中國獨立動畫電影論壇在虞社內落幕。這僅僅只是虞社一年數百場文藝活動中的很小組成部分,正是這些活動,讓這個緊挨北京電視臺,正面對着萬達廣場的文創園區郎園vintage開始成爲CBD建築森林中那個獨特的存在。

商業層面,作爲文創藝術園區,這裏有窮遊網、羅輯思維、得到、果殼網等明星互聯網企業,也不乏鳳凰網、騰訊影業、CCTV北京記者站、京視傳媒等各自分屬行業內的明星公司。郎園的租金並不低於周邊寫字樓,“我們現在的平均租金是12塊每平,比周邊不少5A級寫字樓都高”,鉛筆告訴娛樂資本論矩陣號河豚文旅(ID:hetunwenlv)。

“在CBD蓋一座三百多米的大高樓,把它賣了能掙多少錢”,首創置業總裁鍾北辰在一場行業峯會上表示到。將時間點前置,郎園vintage實則是一次“無心插柳”的嘗試。

郎園vintage的前身爲北京萬東醫療器械廠,2009年房地產國企首創置業負責對這片老廠房的重新開發,但由於市政規劃、項目地塊、與周邊社區級單位的關係等等原因,首創置業放棄了蓋高樓的想法,而是嘗試着能否將其作爲文創園區經營起來。

2014年首創置業內部進行業務調整,將運營和開發拆分開來。趙春燕作爲文創園區運營業務的實際負責人,開始重新思考郎園的運營模式,“既然是做運營,就想着能否爲集團探索出一條輕資產的業務線”。

一切都在摸索當中。例如,郎園vintage2號樓的改造經由美國一家建築事務所設計,做了很多外立面的美化,成本增高的同時也讓老廠房失去了原先的味道。如何平衡改造成本、園區風貌和後續物業租金的回報,是擺在運營團隊面前的問題。

彼時陳可辛工作室的入駐爲運營帶來了啓發,“他們特意將外邊牆皮扒掉漏出很斑駁的紅牆,裝修出來特別酷,成本又低”,於是郎園運營團隊轉換思路,將大部分預算花在了“基礎設施”建設層面。

更重要的是,這樣做保留了原工業園區的遺址樣貌。鉛筆告訴娛樂資本論矩陣號河豚文旅(ID:hetunwenlv),在最開始投入的數千萬費用中,有三分之二放在了電力、燃氣、網絡通訊等基礎設施的改造上。

運營上也經過了一輪調整。此前郎園vintage更多的工作放在了內部入駐公司的互動交流上,從2015年開始,團隊想要將其打造爲區域文化中心,“僅僅把它作爲寫字樓來用就太虧了”。

郎園虞社進行的文化活動

承載這一目標的主要是兩大空間:虞社演藝空間以及蘭境藝術中心。內容屬性上,虞社偏向於電影、演出、音樂以及“大師”講座等活動,而蘭境藝術中心更偏藝術性的活動,例如每年的新媒體藝術展即在空間風格簡明的蘭境舉行。

鉛筆告訴我們,郎園vintage並不想做某個單一的文化品類“據點”,“我們有電影、音樂、戲曲、文學、詩歌,甚至搖滾,特別多的線”。據統計,每年郎園vintage舉辦的大小活動約400場次。

特別需要注意的是,虞社等空間是郎園的自持物業,基於此郎園vintage纔有更高的自由度展開各種各樣的活動。手握物業,這也是郎園區別於全國大多數文創園區的最大特點。

“我們在這個園區自持了10%的面積”,鉛筆算過一筆賬, 如果將這些物業空間租售出去,收入也非常可觀。但結果則是,讓渡一部分商業空間做文化內容,“反而使得整個園區的價值得到了提升”。

物業租金體現了這一變化。郎園vintage2010年剛開園時,周邊租金6塊時,郎園5塊多,2014年實現了反超,一直持續到現在,郎園已經超過了CBD區域平均10塊的租金水平。

何以支撐高租金?鉛筆表示到,一是CBD區域唯一低密度的工作空間,“文化類企業喜歡這樣自由創意的空間”,另外她將其歸功於運營,這是一個有溫度的園區,導致了租金溢價。

郎園還在擴張其邊界。虞社、良閱書房和人民智造都是郎園孵化的自有品牌,“人民智造是我們的一個聯合辦公空間”,這或許代表着未來郎園更豐富的產品輸出和其商業前景。

“郎園”品牌全國輸出

相對於南方城市羣自由度更高地協調社會機構參與到城市更新項目中,北京所代表的政治性,讓城市更新“進程”的發生具有某種自上而下的性質。

2017年,北京市委書記蔡奇視察郎園vintage項目,過程中蔡奇指示,首創作爲市屬國企,要拓展文創發展領域,積極參與文化中心建設。

“這等於有了一個政治任務”。來自政府的設計成爲郎園質變的關鍵點,自此,郎園開始了公司品牌化策略,圍繞首創集團的產業資源和首創置業25年28城的業務深耕,首創郎園的全國化戰略也隨即開啓。

彼時,郎園已經被石景山投促局引進,負責原博古藝苑工藝品市場和北方舊貨市場的改造提升工作,新的園區命名爲郎園park。2018年3年,郎園Station落地,成爲首創郎園品牌輸出的第二個重要項目。

郎園Station前身爲北京紡織倉庫,始建於上世紀60年代,曾長期擔負着北京紡織工業原材料的供應與倉儲,這種計劃經濟時代的產物跟不上新世紀形式,在郎園運營團隊接觸之前,半閒置狀態已有多年。

北京紡織倉庫目前的產權所屬方爲江蘇漢唐國際貿易集團有限公司。鉛筆告訴娛樂資本論矩陣號河豚文旅(ID:hetunwenlv),漢唐早在2016年就開始醞釀北京紡織倉庫的改造計劃,前後三次考察了郎園Vintage項目,後在全國多個運營團隊中選擇了“首創郎園”。

“他們並不需要一個二房東”,郎園深度的運營能力是漢唐認可的關鍵點。

郎園Station的文化層面定位是國際文化交流社區。這首先是由其區位決定的,紡織倉庫位於朝陽區半截塔路53號,距離798藝術區僅兩公里,同時處於第三、第四使館區之間。相對國際化的“客羣”結構致使郎園Station一定會往國際化打造。

這是一個更大的挑戰。在運營團隊的計劃中,郎園Station將是多種業態聚落的綜合體,藝術中心、展覽館、劇院、圖書館、健身館、濱河體育公園等將彙集一起。面積上,郎園Station是vintage項目的三倍左右,由30多座老倉庫羣組成。

今年6月份,郎園運營團隊爲紡織倉庫內的一座老火車站進行了國際招標, “(中標方案)特別關注到人在裏面的流動性”,這是“Station”名稱的來源,鉛筆表示這將會是紡織倉庫的標誌性空間。

最近,鉛筆和她的團隊一直在思考的是設計師聚落如何成爲項目的創新源頭。爲此郎園Station正在邀請有藝術想法的跨界設計師或者夢想家“落地”,“共同探索未來城市生活的多樣可能”。

郎園此前的運營“打法”也將延續在新項目中。其自有品牌將直接複用到這個項目中,此外鉛筆表示,運營團隊在Station項目中的自持物業面積會高於vintage的10%,“我們會做一個將近1萬平米的文化中心”。

郎園station業態規劃佈局圖

郎園是這輪北京舊廠房改造項目中的典型案例,如果說其“擴張”來源於政治任務,那麼在郎園本身的發展中,其過程就一直是同政策互相撕扯並推動行業進步的。

很長一段時間裏,內地城市建設依據於開發體系,“(針對開發的)法規是非常健全的,但城市更新方面的配套政策依然缺失”,這造成了很多後續問題,例如舊廠房工業用地之上的公司、機構辦理各種執照就很難,這是老廠房改造文創園的運營者遇到的普遍問題。

現實中,這形成了指向上支持文創園區發展,但又在制度層面造就了很多掣肘之處。

過去幾年內,郎園在專家、行業會議等場合試圖推進舊廠房改造文化空間政策的落實,首創郎園總經理趙春燕同時也是朝陽區政協委員,就此問題進行了提案。

2017年12月31日,北京市人民政府辦公廳印發《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》的通知。對利用老舊廠房發展文化空間做了明確的政策指導,隨後人民日報也發文,希望指導意見能夠繼續深入落地,“打通政策最後一公里”。

這成爲這一輪北京舊廠房改造的政策節點,“建設全國文化中心,這個是勢不可當的,相信所有的困難都是暫時的,一定會有解決辦法”,鉛筆說。

舊廠房改造與城市復興

以舊廠房改造爲代表的這輪城市更新,事實上是由幾方共同參與的,城市發展、政府設計和房地產商精細化運營所共同推進的。

城市開發已經進入到了“存量時代”,這要求房產商做更精細化的運營,“城市運營是一件大事,房地產商還能再幹二十年,但是城市更新和運營是一個永恆的話題”。

鍾北辰表示,首創置業已經不再叫自己爲開發商了,“我們叫房產商”房產開發依然是這家公司主業,但他們也將精力放在了城市更新項目中。首創目前拿到的老園區項目已經達到了19個,“爭取在2022年能夠達到100萬平米的文創項目”。

在廣渠門,首創置業拿下了三露廠項目,就是原大寶日化的廠房。鍾北辰表示,非遺傳承,設計創新,技術研發,銷售體驗以及自身孵化企業將是這個園區的主要業態。其預計將在2019年5、6月份開園。

北京市推進舊廠房改造的時間並不晚。2001年開始藝術家羣體聚集到798廠,這便形成了後來的798藝術區,這成爲最早的舊廠房改造示範田。新一輪的舊廠房改造則於近幾年興起,2018年4月份,北京市正式發佈《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》,鼓勵社會資本參與老舊廠房的升級改造。

調研數據顯示,北京市騰退老舊工業廠房242處,總佔地面積共計2517.8萬平方米,其中七成處於待開發狀態。並指出隨着疏解非首都功能相關工作持續推進,老舊廠房資源還將進一步騰退釋放。

一直以來,北京都被視作爲一座失去建築哲學的城市。以四合院爲代表的老北京受到粗放現代化發展的吞噬,城市規劃由於求大等原因而失去了建築美感,北京的城市老記憶早已不完整。

今年9月份,鉛筆組織了一場“尋根之旅”,在線尋找到了四百多位曾經在萬東醫療器械廠工作過的老職工,邀請他們回家看看,“這些人一輩子在這個地方工作,對這裏的情節是我們這代人所不能想象的”。

城市更新是一定程度上的挽救。鉛筆對娛樂資本論矩陣號河豚文旅(ID:hetunwenlv)表示,已經有越來越多的資本開市進入到舊廠房改造以及更大範圍內的城市更新中,這意味着,北京工業時代的歷史或許將在這輪更新中得到保留。

除去保留歷史的情懷,事實上舊廠房的園區改造面臨着商業盈利的困難。“如果把那個地方拆掉,建成高樓大廈的收益是不是更高”,北京大學文化產業研究院副院長、北京大學教授陳少峯接受河豚文旅採訪時表示。

陳少峯表示,目前市面上大多數竟由舊廠房改造的園區項目依然是房地產項目的運營思路,也就是通過物業出租來獲取並不高效益。“未來園區持有方應該通過投資入園的企業,來真正獲取文化產業收入”,陳少峯表示。

陳少峯將園區發展定義爲四個歷史階段,第一階段是物業持有方只是將園區作美化吸引公司入駐,第二階段加上創業孵化,再往後是賈入園投資,“我認爲4.0的版本是將前三個階段都含括進來”,已經有園區在往這個方向發展。

舊廠房改造在內地發展至今已有了20餘年時間,伴隨着體驗經濟的發展,以體驗、遊樂消費爲特色的廠房綜合體改造模式也成爲代表模式。例如,郎園station在一定範疇內就是在走綜合性體驗園區,而非單一的辦公等場域。

新首鋼地區也是這種規劃模式,據悉其整體空間結構爲“一軸、兩帶、五區”,是集生態、景觀休閒、國際交流、冬奧運動等位一體的綜合空間。在未來,這可能是北京西部最大的生態空間。

首鋼規劃的滑雪大跳臺中心

或許未來,北京這座建國後的工業城市,其舊廠房改造後的園區將成爲版圖式的存在,更大意義上,其所構建的園區文創生活也是某種城市文化復興。

清華大學建築學院副教授劉伯英說:“城市復興是通過對一些老區和工業遺產進行保護和更新,使原來板結的城市、僵死的城市重獲新生,城市復興是一場城市的社會運動”。

考驗北京這輪城市“社會運動”的帷幕拉開速度越來越快了。

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